Проблемні питання спадкування зруйнованої нерухомості та житлових сертифікатів

Ольга Оніщук, експертка UIF, керівниця програми «Правова безпека власності»

Важливі юридичні деталі, про які варто знати спадкоємцям померлих власників знищеного внаслідок збройної агресії росії житла.

Чи можна успадкувати знищену під час війни нерухомість? Яке свідоцтво має видавати в такому випадку нотаріус? Чи можна отримати у спадок житловий сертифікат і яким чином його реалізувати на ринку нерухомості?

Відповіді на ці та інші проблемні питання спадкування в контексті доступу до національного компенсаційного механізму — далі у публікації↓

Чи можна успадкувати знищене житло?

Таке питання набуло особливої актуальності в умовах війни, коли внаслідок ворожих обстрілів мало не щодня українці втрачають своє житло, і що найстрашніше — рідних і близьких. Людські життя — безцінні, це безповоротні втрати, які ніколи не вдасться відродити, тоді як повернути зруйновані оселі, точніше відновити їх або ж придбати нові за компенсаційні кошти, — перспектива цілком реальна.

За офіційними даними, понад 60 тисяч українських родин вже скористалися державною програмою єВідновлення та отримали кошти на ремонт пошкоджених домівок, ще близько 4 тисяч осіб, чиї оселі було повністю знищено, використали на ринку нерухомості житлові сертифікати. Ці цифри у порівнянні з масштабами нинішніх руйнацій, звісно, не вражають, хоча  вселяють певний оптимізм. Адже Україна чи не єдина країна в світі, яка в умовах активних бойових дій запустила національний механізм надання компенсації за воєнні руйнації!

Тож, чи можна успадкувати знищене житло?.. Це питання з категорії теоретичного перейшло в практичну площину після того, як рамковий «компенсаційний» закон (Закон України 2923-IX) відніс спадкоємців власників зруйнованої нерухомості до категорії отримувачів компенсації. Щоправда, цей факт тільки пожвавив юридичні дискусії стосовно того, чи можна отримати у спадок майно, якого фізично не існує. Втім, градус полеміки значно знизився після внесення змін до положень частини 2 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з якими, цитую «речові права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації».

Такі новації в частині конкретизації моменту припинення права власності на нерухомість були покликані врегулювати, зокрема, процедуру доступу до компенсації спадкоємців померлих власників знищеного житла, адже донедавна в нотаріальній спільноті не було одностайної думки щодо можливості спадкування нерухомості, яка була повністю зруйнована.

Тому відповідь на вказане питання ствердна. Так, успадкувати знищене майно можна, але тільки за умови, що спадкодавець — його власник за життя не здійснив дії щодо проведення державної реєстрації припинення права власності, тобто майно було знищено тільки фізично, але не юридично.

Яке свідоцтво має видаватися при оформлені спадщини?

Відповідь на це питання криється в особливостях доступу до національного компенсаційного механізму. Оскільки компенсація як за пошкоджену, так і за повністю знищену нерухомість наразі надається тільки верифікованим власникам, тобто тим особам, інформація про право власності яких вже внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП), для того, щоб скористатися державною програмою єВідновлення передусім необхідно юридично оформити статус спадкоємця.

Якщо власник зруйнованого внаслідок військової агресії росії житла помер і за життя не встиг подати відповідну заяву в межах електронної публічної послуги єВідновлення, і не припиняв право власності на нерухомість, його спадкоємець/спадкоємці можуть отримати компенсацію. Для цього потрібно звернутися до нотаріуса і прийняти спадщину. За загальним правилом спадщина має бути прийнята протягом 6 місяців з дня її відкриття, тобто з моменту смерті спадкодавця. Це означає, що потрібно подати заяву про прийняття спадщини за законом чи за заповітом саме у шестимісячний часовий проміжок, а не після його завершення.

Зверну увагу на важливі особливості спадкування під час війни. У період дії воєнного стану та протягом 2 років з дня його припинення або скасування у випадку, якщо смерть фізичної особи зареєстрована пізніше ніж через один місяць з дня смерті або дня, з якого її оголошено померлою, відповідні строки обчислюватимуться з дня державної реєстрації смерті особи. Наприклад, якщо особа загинула ще на початку повномасштабного вторгнення росії, а його родичі змогли зареєструвати смерть тільки навесні 2024-го, відлік строку для прийняття спадщини розпочнеться саме з моменту державної реєстрації смерті, а не з дня загибелі особи.

Після видачі свідоцтва про право на спадщину нотаріус має зареєструвати право власності на житло, яке раніше належало спадкодавцю, за новим власником-спадкоємцем. Таку процедуру внесення відомостей до ДРРП здійснює той же нотаріус, який вів спадкову справу. Тільки після цього законний спадкоємець у статусі верифікованого власника зруйнованого житла зможе звернутися з заявою про надання компенсації.

Щоправда, думку про те, що спадкоємці померлих власників зруйнованого житла можуть реалізувати своє право на компенсацію після того як отримають у нотаріуса свідоцтво про спадщину і зареєструють зруйновану оселю в ДРРП, поділяють не всі. В окремих регіонах України почала формуватися досить неоднозначна практика. Деякі «компенсаційні» комісії просили спадкоємців подавати 2 свідоцтва: класичне свідоцтво — про право на спадщину на зруйновану нерухомість, а також свідоцтво про право на компенсацію. Видачі останнього свідоцтва мало передувати рішення комісії про наявність/відсутність у спадкодавця правових підстав для отримання компенсації за знищений об’єкт, що згідно з Законом України 2923-IX приймається у відповідь на запит від нотаріуса, який завів спадкову справу.

На мою думку, видача додаткового свідоцтва про право на компенсацію за таких обставин — це зайвий крок для спадкоємця-заявника, який покладає на нього додатковий фінансовий тягар і ускладнює доступ до компенсації. Ба більше, виконувати приписи частини 3 статті 2 Закону України 2923-IX стосовного того, що отримувачами компенсації не можуть бути особи, до яких застосовано санкції або засуджені за злочини проти основ національної безпеки України, або їхні спадкоємці, відповідні комісії на місцях мають безумовно: незалежно від надходження запиту щодо наявності у спадкодавця правових підстав для отримання компенсації за знищений об’єкт!

«Компенсаційні» комісії, на моє переконання, мають досліджувати ланцюжок переходу права власності, аби пересвідчитися, що заявник є власником знищеного під час війни житла або його спадкоємцем, а не особою, яка придбала вже зруйновану оселю фактично за безцінь з метою отримання відшкодування від держави. Такі випадки на практиці, на жаль, вже траплялися.

Така комерціалізація компенсаційної процедури під час війни, в умовах, коли бракує коштів на реалізацію вже виданих житлових сертифікатів, а сотні тисяч українців — мешканців Маріуполя, Бахмута та інших міст і селищ, які опинилися в тимчасовій окупації або на лінії бойового зіткнення, та очікують на запуск механізму відшкодування збитків, недопустима!

Житловий сертифікат: чи можна його успадкувати і реалізувати?

Це юридичне рівняння з багатьма невідомими, тому варто розділити його на два окремі компоненти. Перший — чи можна успадкувати житловий сертифікат? Одразу уточню умови завдання: власник зруйнованої оселі звернувся до компенсаційної комісії, отримав житловий сертифікат і за життя припинив право власності на знищене майно. Відповідь на таке питання: теоретично так, успадкувати житловий сертифікат можна, адже Закон України №2923-IX передбачає, що у разі смерті отримувача компенсації до спадкоємця/спадкоємців переходить право на отримання компенсації за зруйнований об’єкт нерухомого майна (у тому числі житловий сертифікат).

До того ж нотаріуси, які оформлюють спадщину, мають своє окреме, хоч і досить «вузьке», вікно входу до Реєстру пошкодженого і знищеного майна (РПЗМ): саме вони посвідчують договори про придбання нерухомості з використанням сертифікатів і вносять відповідну інформацію до РПЗМ. Тому, якщо спадкоємцям власника житлового сертифіката достеменно відомо, що за життя спадкодавець вже отримав компенсацію і припинив право власності на зруйноване житло (тобто успадкувати зруйновану нерухомість неможливо), нотаріус, який буде оформлювати спадщину, зможе здійснити пошук сертифіката (за реєстраційним номером сертифіката або реєстраційним номером облікової картки платника податків його власника—спадкодавця) у РПЗМ і видати «спадкове» свідоцтво на нього.

Другий компонент — чи можна реалізувати успадкований житловий сертифікат на ринку нерухомості — складніший, і поки він немає практичного застосування. Реалізувати успадкований житловий сертифікат на ринку нерухомості сьогодні практично неможливо: доступу спадкоємців до компенсаційної процедури в цій частині (за умови припинення права власності на знищене майно!) немає.

Наразі компенсація за зруйновану нерухомість отримується, так би мовити, за принципом єдиного онлайн-вікна: особа звертається до відповідної «компенсаційної» комісії в Дії, за умови ухвалення позитивного рішення генерується сертифікат, після цього в отримувача компенсації з’являється можливість подати звернення про бронювання коштів для купівлі нерухомості до Укрпошти також через застосунок Дія.

Тому сьогодні, по-перше, не передбачена технічна можливість звернення до компенсаційної комісії спадкоємців власників житлових сертифікатів. Такі спадкоємці не зможуть виконати одну з основних умов доступу до компенсаційної процедури щодо наявності інформації про житло у ДРРП, позаяк право власності на зруйнований об’єкт вже було припинено.

По-друге, такі спадкоємці не зможуть подати звернення про фінансування придбання житла з використанням сертифіката до Укрпошти. І питання не тільки в тому, що сертифікати «іменні», закріпленні за конкретним отримувачем компенсації, а спадкоємців може бути декілька. Це звернення унеможливлено ще і тому, що спадкоємці власників житлових сертифікатів не були належним чином верифіковані: перевірені «компенсаційною» комісією на наявність застережень щодо отримання компенсації (судимості за злочини проти основ національної безпеки і застосування санкцій).

Ці питання реалізації успадкованих житлових сертифікатів потребують якнайшвидшого нормативного і технічного врегулювання.