» Без категорії » ​Цена моратория на землю – $50 млрд. потерянных инвестиций

​Цена моратория на землю – $50 млрд. потерянных инвестиций

Авторы: сооснователь аналитического центра “Украинский инстиут будущего”, директор программы “Экономика” Анатолий Амелин и эксперт направления Ольга Хоменко

Украина – одна из немногих стран Европы, где отсутствуют рыночные отношения на рынке земли. По данным Central Intelligence Agency, наша страна занимает 11 место в мире по уровню использования земель.

Общая площадь земель Украины составляет 60354,9 тыс. га, а на душу населения приходится 1,25 га. Наибольшую часть территории Украины занимают земли сельскохозяйственного назначения – в т.ч. 54 % всех земель Украины – пашня.

Обрабатываемые земли (пашня), площадью 32541,3 тыс. га, сконцентрированы в степных районах и лесостепной зоне Украины – Одесская, Николаевская, Херсонская, Днепровская, Запорожская, Донецкая, Луганская области, часть Кировоградской, Полтавской и Харьковской областей, равнинная часть Крыма (временно оккупированная территория).

Почти половина земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения принадлежит предприятиям – 49 % (в т.ч. пашня – 46 %), значительная доля приходится на собственность граждан – 37 % (в т.ч. пашня – 27 %).

(Рис. Структура с/х земельных угодий по собственникам, тыс. га)

Источник: Государственная служба статистики Украины, статистические ежегодники 2008-2015 гг.

5 % – государственные предприятия

95 % – негосударственные предприятия

– Земли сельскохозяйственных предприятий

– Земли граждан

– Земли пользователей других категорий

На государственные предприятия приходится лишь 5% сельскохозяйственной земли (4% – обрабатываемые земли). Динамика площадей земли сельскохозяйственного назначения государственных предприятий свидетельствует об их сокращении в среднем на 2% ежегодно.

Зато площадь земель негосударственных предприятий растет в среднем на 1 %. Это связано с приобретением частными предприятиями активов государственных.

Земля граждан Украины – это преимущественно земельные доли (паи). Особенность земельных отношений заключается в том, что граждане отдают в аренду сельскохозяйственным предприятиям, фермерским хозяйствам по низкой стоимости (в Киевский обл. 6000 грн. / год по 2,18 га пая), либо на условиях натурального обмена (Киевская обл. мешок сахара с 1 га пая в 2008 году и т.д.).

Проанализировав ресурсный потенциал рынка земли Украины, следует отметить, что в структуре сельскохозяйственных земель наибольшая часть приходится на пашни, то есть обрабатываемую землю. С 71 % земель сельскохозяйственного назначения 62 % находятся в активном использовании под посевные (в т.ч. зерновые культуры – 34 %, подсолнечник – 11,9%, картофель – 3%, овощи открытого грунта – 1,0 3%, сахарная свекла – 0,5%). Земельные ресурсы сконцентрированы в руках негосударственных предприятий и граждан Украины.

Открытие рынка наиболее выгодно для граждан Украины, ведь земельный ресурс сейчас приносит невысокий доход. В 2015 году по результатам аукционных торгов по продаже прав аренды на государственную с / х землю, самая дорогая аренда за 1 га была в Хмельницкой, Ровенской, Львовской, Полтавской областях и она составляла менее 2,5 тыс. грн. Изменить ситуацию сможет только рыночный механизм спроса и предложения, который повлияет на рост арендной платы.

(Рис. 2. Стоимость годовой аренды земли в областях Украины в 2015 году, грн.)

Источник: Государственный кадастр Украины

На сегодняшний день де-факто рынок земли в Украине существует в «теневом секторе» и формируется путем сложных долгосрочных судебных процессов. Снятие моратория на землю обеспечит либерализацию рынка земли, что будет способствовать демонополизации и установлению рыночной стоимости земли в условиях конкуренции.

В странах ЕС становление рынка земельных отношений происходило в разное время. В странах постсоциалистического лагеря открытие рынка земли произошло в начале 90-х годов ХХ века.

(Рис.3. Цена на покупку земли в странах ЕС и Украине, евро/га)

Источник: Евростат

Польша

В Польше, на момент открытия рынка земли, 75 % сельскохозяйственной земли было в частной собственности, в отличие от других стран постсоциалистического лагеря. Цена на польском рынке формируется под воздействием спроса и предложения, без вмешательства государства. Налог на землю в момент покупки взимается с покупателя и составляет 2-5 %. Рыночная стоимость земли в 2014 году была 10270 долл. США (7723 евро) за 1 га, а в 2016 году – 10300 долл. / га. В период с 2011 по 2016 год стоимость земли возросла на 59%.

Румыния

Второй пример либерализации рынка земли – Румыния, где после выхода из соцлагеря состоялась передача земель государством в частную собственность двумя путями – дистрибуцией и реституцией. При продаже земли осуществлялся селективный подход к покупателю. Во-первых, покупатель должен иметь профессиональный опыт или профессиональную квалификацию в управлении аграрным сектором, во-вторых, ограничения на приобретение 100 га. После вступления в ЕС в Румынии начал действовать мораторий на продажу нерезидентам, который длился 7 лет. Сравнивая рыночную цену на землю до и после моратория, отметим, что она выросла в десятки раз. Например, в 2011 году 1 га земли стоил 212,6 долл., в 2014 – 2967,2 долл. США, а в 2016 – 6150 долл. США. Налоги с продаж составляют от 2 до 3 %, а землепользования – 2 % от суммы сделки.

Хорватия

В Хорватии окончательное формирование рынка земли завершилось в 2010 году, когда право на возврат земли получили нерезиденты при условии, что они доказали право на наследство. Однако, хорватский рынок земли остается закрытым для иностранных граждан. В 2013 году Хорватия вступила в ЕС, за год стоимость земли возросла на 16 %, в 2014 году цена 1 га была на уровне 4980 долл., а в 2016 году – 7000 долл. Налог на продажу земли и землевладения составляет 5 %.

Эстония

В Эстонии формирования рынка земли началось в начале 90-х годов прошлого века. На пути реформы были процессы дистрибуции и реституции. Особенностью либерализации рынка земли Эстонии было отсутствие запрета доступа к рынку иностранцев, однако, земля должна использоваться только под сельскохозяйственное назначение. Также сравнительной преимуществом рынка земли Эстонии является низкий налог с продаж 0,1-2%. Цена на землю в Эстонии в 2014 году составляла 3226,5 долл, а в 2016 году –5000 долл.

В целом, в странах ЕС самая дорогая земля в Мальте, Нидерландах, Люксембурге. Что же касается аренды земли в странах ЕС, то самая большая арендная плата за год приходится на Нидерланды, Данию, Грецию, Люксембург, Финляндию и Польшу.

(Рис. 4. Стоимость аренды земли в странах ЕС в 2014 году, евро/га)

Источник: Евростат

*цена за 2012 г.

Украина

В Украине по данным госкадастра на 01.01.2017 года:

– нормативная стоимость 1 га сельскохозяйственной земли составляет 30927,8 грн. (1145,5 долл.)

– средний размер арендной платы за земельные участки с / х назначения государственной собственности через земельные торги – 2249,8 грн. (83 долл.), без торгов – 940 грн. (34,8 долл.).

Капитализация украинской земли сельскохозяйственного назначения на сегодняшний день составляет 48,млрд. долл., в т.ч. обрабатываемой земли – 37,3 млрд. долл.

Проанализировав опыт ЕС, в частности, постсоциалистических государств, среднегодовые темпы роста стоимости земли были на уровне 32,5% – в странах, которые ограничили доступ для иностранцев и 208% – в странах, которые открыли рынок для нерезидентов.

Для воспроизведения сценария открытия рынка земли мы используем опыт стран, которые ввели запрет на продажу земли иностранцам (Чехия, Венгрия, Польша, Словакия) и государств, которые открыли рынок для нерезидентов (Эстония, Болгария, Литва, Румыния).

Сценарий 1 предусматривает ограничение доступа иностранцев, покупку земли в пределах 500 га на 1 бенефициара. Сценарий 2 – открытие рынка земли для иностранцев при условии ограничения покупки 500 га на 1 бенефициара.

(Рис. 5. Прогноз рыночной стоимости сельскохозяйственной земли (пашня), долл./га)

Источник: расчеты Украинского института будущего

Ограниченный доступ для иностранцев

Неограниченный доступ для иностранцев

Проведенные расчеты позволили определить, что в первый год после снятия моратория рыночная цена земли увеличится на 4,9 % при условии ограничения доступа нерезидентов, а без ограничения – на 28 %. Уже в 2025 году рыночная стоимость сельскохозяйственной земли, даже с ограниченным доступом для иностранцев, увеличится в 2 раза, а спрос со стороны иностранцев будет способствовать росту цену в 4 раза по сравнению с сегодняшней нормативной стоимостью.

Вместе с ростом рыночной стоимости земли будет увеличиваться цена аренды земельных участков. В 2017 году она составляет менее 100 долл., однако по сценарию «без иностранцев», уже на второй год после снятия моратория на продажу земли эта стоимость будет превышена. В 2025 году арендная плата возрастет в 2,5 раза при условии ограниченного доступа иностранцев и в 5 раз – с доступом.

(Рис. 6. Прогноз рыночной стоимости аренды сельскохозяйственной земли (пашня) , долл./га)

Источник: расчет Украинского института будущего

Ограниченный доступ для иностранцев

Неограниченный доступ для иностранцев

Открытие рынка земли не предусматривает продажу 100 %, в частности, об этом свидетельствует опыт стран ЕС. Например, в Эстонии большая часть земель находится в аренде – 60%, а продано иностранцам 4,5%. Согласно нашим сценариям, в продажу попадут только от 2 % до 10 %.

(Рис.7 Прогноз объемов продаж сельскохозяйственной земли, га)

Источник: расчеты Украинского института будущего

Ограниченный доступ для иностранцев

Неограниченный доступ для иностранцев

Рыночное формирование цены на сельскохозяйственную землю будет способствовать росту ее капитализации. На сегодня рыночная капитализация обрабатываемой сельхозземли составляет 37,3 долл. В первый год после снятия моратория она вырастет до 39,1 долл. по сценарию без нерезидентов, и до 47,8 млрд. – с нерезидентами. В долгосрочной перспективе этот показатель достигнет 76,4 млрд. долл. и 156,7 млрд. долл. в 2025 году, соответственно с ограниченным и неограниченным доступом для иностранцев.

(Рис. 8. Прогноз рыночной капитализации сельскохозяйственной земли (пашня) , долл./га)

Источник: расчет Украинского института будущего

Ограниченный доступ для иностранцев

Неограниченный доступ для иностранцев

Открытие рынка земли будет иметь эффект и для физических лиц, и для бизнеса, и для государства. Так государственный бюджет получит поступления от операций по продаже и аренде земли. Для расчета мы используем среднее значение отчислений в постсоциалистических странах – 3 %.

Так доходы в государственный бюджет от операций с землей составят от 0,10% до 0,18% ВВП в сценарии «без иностранцев», и от 0,14% до 0,35% ВВП – «с иностранцами».

Таким образом, после снятия моратория совокупные поступления в бюджет за прогнозируемый период по сценарию 1 составят – 2,5 млрд.долл., а по второму сценарию – 4,3 млрд. долл.

(Рис. 9. Совокупные поступления в бюджет от операций продажи и аренды, млн. долл.)

Источник: расчет Украинского института будущего

Ограниченный доступ для иностранцев

Неограниченный доступ для иностранцев

От открытия рынка земли сельскохозяйственная отрасль Украины получит дополнительный инвестиционный ресурс. По данным FAO и ЕБРР, необходимый объем ежегодного инвестирования в АПК составляет 4,2-5,2 млрд. долл.

Рис. 10. Инвестиции в АПК после снятия моратория, млн. долл.

Источник: расчет Украинского института будущего

Рынок земли при реализации сценария «без иностранцев» в среднем даст возможность привлечь 3,6 млрд. долл. ежегодно, а при неограниченном доступе для иностранцев – 6,1 млрд. долл.

Рис. 11. Производительность труда в АПК, на 1 занятого, тыс. долл.

Источник: расчет Украинского института будущего

Ограниченный доступ для иностранцев

Неограниченный доступ для иностранцев

С ростом инвестиций в АПК, растет производительность труда за счет модернизации и производства сельскохозяйственных инноваций.

Такой объем инвестиции обеспечит создание новых рабочих мест в сельском хозяйстве от 11 тыс. в 2018 году до 35 тыс. в 2025 году при условии ограничения доступа. При доступе к рынку земли иностранцев существенно возрастет количество новых рабочих мест в АПК. Несмотря на автоматизацию многих процессов, будет расти спрос на рабочую силу в производственных процессах более глубокой переработки продукции, что и обусловит увеличение количества специалистов.

Рис. 12. Создание новых рабочих мест в сельском хозяйстве

Источник: расчет Украинского института будущего

Ограниченный доступ для иностранцев

Неограниченный доступ для иностранцев

Таким образом, либерализация земельных отношений обеспечит рыночное формирование цены на землю, положительно повлияет на конкурентные отношения, повышение инновационной активности фермерских хозяйств для формирования конкурентоспособного АПК и увеличения внутренних инвестиций, что и является одной из составляющих экономического роста.

Резюме

Показатель

Сценарий 1

Сценарий 2

2018

2025

2018

2025

Рыночная стоимость земли долл./га

1 202

2 348

1 468

4 817

Рыночная стоимость аренды земли долл./га

91.4

211.3

111.5

433.5

Рыночная капитализация с/х земли, млрд. дол.

39.1

76.4

47.7

156.7

Поступления в государственный бюджет, млн. долл.

131.4

427.9

177.2

822.8

Инвестиции в АПК, млрд. долл.

1.5

4.8

2.0

9.3

Производительность труда, на 1 занятого, тыс. долл.

9

22.8

10

27.8

Новые рабочие места, тыс. ед.

10.7

14.4

67

Открытие рынка земли в среднем обеспечит ежегодный прирост номинального ВВП на 6-7 % за счет привлечения инвестиций в сельское хозяйство и рост производительности труда. Поэтому при отсутствии свободного рынка земли мы можем говорить о замедлении экономики Украины вследствие потери инвестиций в сельское хозяйство 28,9 млрд. долл. – по первому сценарию или 49,1 млрд. долл. – по второму сценарию.

Соответственно, чем быстрее мы снимем мораторий на продажу земли, тем быстрее реализуем наш экономический потенциал и ускорим темпы экономического роста одного из ключевых секторов украинской экономики – сельского хозяйства.

Залишити Коментар