​Ціна мораторію на землю – $50 млрд. втрачених інвестицій

Автори: співзасновник аналітичного центру “Український інститут майбутнього”, директор програми “Економіка” Анатолій Амелін та експерт напрямку Ольга Хоменко

Україна – одна із небагатьох держав Європи, де відсутні ринкові відносини на ринку землі. За даними Central Intelligence Agency, наша країна посідає 11 місце в світі за рівнем використання земель.

Загальна площа земель України становить 60354,9 тис. га. та на душу населення припадає 1,25 га. Найбільшу частку території України займають землі сільськогосподарського призначення – 71%, у т.ч. 54% всіх земель України – рілля.

Оброблювальні землі (рілля), площею 32541,3 тис. га, сконцентровані у степових районах та лісостеповій зоні України – Одеська, Миколаївська, Херсонська, Дніпровська, Запорізька, Донецька, Луганська області, частина Кіровоградської, Полтавської і Харківської областей, рівнина частина Криму (тимчасово окупована територія). Майже половина земельних ресурсів сільськогосподарського призначення належить підприємствам – 49% (у т.ч. рілля – 46%), значна частки припадає на власність громадян – 37% (у т.ч. рілля – 27%).

(Рис.1 Структура с/г земельних угідь за власниками, тис. га)

На державні підприємства припадає лише 5% сільськогосподарської землі (4% – оброблювальні землі). Динаміка площ землі сільськогосподарського призначення державних підприємств свідчить про їх скорочення в середньому на 2% щороку. Натомість площа земель недержавних підприємств зростає в середньому на 1%. Це пов’язано із придбанням приватними підприємствами активів державних.

Земля громадян України – це переважно земельні частки (паї). Особливість земельних відносин полягає в тому, що громадяни віддають в оренду сільськогосподарським підприємствам, фермерським господарствам за низькою вартістю (в Київський обл. 6000 грн./рік за 2.18 га паю), або на умовах натурального обміну (в Київській обл. мішок цукру з 1 га паю у 2008 р. тощо).

Проаналізувавши ресурсний потенціал ринку землі України, необхідно підкреслити, що в структурі сільськогосподарських земель найбільша частка припадає на рілля, тобто оброблювальну землю. Із 71% земель сільськогосподарського призначення 62% знаходять в активному використанні під посівні (у т.ч. зернові культури – 34%, соняшник – 11,9%, картопля – 3%, овочі відкритого ґрунту – 1,03%, цукрові буряки – 0,5%). Земельні ресурси сконцентровані в руках недержавних підприємств та громадян України.

Відкриття ринку найбільш вигідно для громадян України, адже земельний ресурс зараз приносить невисокий дохід. У 2015 році за результатами аукціонних торгів з продажу прав оренди на державну с/г землю, найдорожча оренда за 1 га була у Хмельницькій, Рівненській, Львівській, Полтавській областях та вона становила менше 2,5 тис. грн. Змінити ситуацію зможе ринковий механізм попиту та пропозиції, який вплине на зростання орендних ставок.

(Рис. 2. Вартість річної оренди землі в областях України у 2015 році, грн./га)

На сьогоднішній день, де-факто ринок землі в Україні існує у «тіньовому секторі» та формується шляхом складних довгострокових судових процесів. Зняття мораторію на землю забезпечить лібералізацію ринку землі, що сприятиме демонополізації та встановленню ринкової вартості землі в умовах конкуренції.

В країнах ЄС становлення ринку земельних відносин відбувалося в різні часи. В країнах постсоціалістичного табору відкриття ринку землі відбулося на початку 90х років.

(Рис. 3. Ціна на купівлю землі в країнах ЄС та в Україні, євро/га)

Польща.

У Польщі, на момент відкриття ринку землі, 75% сільськогосподарської землі було у приватній власності, на відміну від інших країн постсоціалістичного табору. Ціна на польському ринку формується під впливом попиту та пропозиції, без втручання держави. Податок на землю у момент купівлі стягується з покупця та становить 2-5%. Ринкова вартість землі у 2014 році була 10270 дол. США (7723 євро) за 1 га, а у 2016 році – 10300 дол. га. В період з 2011 по 2016 рік вартість землі зростала на 59%.

Румунія.

Другий приклад лібералізації ринку землі – Румунія, де після виходу із соцтабору відбулася передача земель державою у приватну власність двома шляхами – дистрибуцією та реституцією. При продажі землі здійснювався селективний підхід до покупця, по-перше, покупець повинен мати професійний досвід або фахову кваліфікацію в управління аграрним сектором, по-друге, обмеження на придбання 100 га. Після вступу до ЄС, в Румунії почав діяти мораторій на продаж нерезидентам, який тривав 7 років. Порівнюючи ринкову ціну на землю до і після мораторію, то вона зросла в десятки разів. Наприклад, у 2011 році 1 га землі коштував 212,6 дол., у 2014 – 2967,2 дол. США, а у 2016 – 6150 дол. США. Податки з продажу становлять від 2 до 3%, а земле користування 2% від суми угоди.

Хорватія.

В Хорватії остаточне формування ринку землі завершалося в 2010 році, коли право на повернення землі отримали нерезиденти за умови, що вони довели право спадковість. Однак, хорватський ринок землі залишається закритим для іноземних громадян. У 2013 році Хорватія вступила до ЄС, за рік вартість землі зростала на 16%, у 2014 році ціна 1 га була на рівні 4980 дол., а у 2016 році – 7000 дол. Податок на продаж землі та земле володіння становить 5%.

Естонія.

В Естонії формування ринку землі розпочалося на початку 90-х років минулого століття. На перешкоді реформи були процеси дистрибуції та реституції. Особливістю лібералізації ринку землі Естонії була відсутність заборони доступу до ринку іноземців, однак, земля повинна бути тільки під сільськогосподарське призначення. Також порівняною перевагою ринку землі Естонії є низький податок з продажу 0,1-2%. Ціни на землю в Естонії у 2014 році становила 3226,5 дол, а у 2016 році – 5000 дол. В цілому у країнах ЄС найдорожча земля в Мальті, Нідерландах, Люксембурзі. Що ж стосується оренди землі в країнах ЄС, то найбільша орендна плата за рік становить в Нідерландах, Данії, Греції, Люксембурзі, Фінляндії та Польщі.

(Рис.4. Вартість оренди землі в країнах ЄС у 2014 році, євро/га)

Україна.

В Україні за даними Держкадастру на 01.01.2017 року:

– нормативна вартість 1 га сільськогосподарської землі становить 30927,8 грн. (1145,5 дол.);

– середній розмір орендної плати за земельні ділянки с/г призначення державної власності через земельні торги – 2249,8 грн. (83 дол.), без торгів – 940 грн. (34,8 дол.).

Капіталізація української землі сільськогосподарського призначення на сьогоднішній день становить 48,9 млрд. дол., у т.ч. оброблювальної землі – 37,3 млрд. дол.

Проаналізувавши досвід ЄС, зокрема, постсоціалістичних держав, середньорічні темпи зростання вартості землі були на рівні 32,5%, в країнах які обмежили доступ для іноземців та 208% в країнах, які відкрили ринок для нерезидентів.

Для відтворення сценарію відкриття ринку землі ми викориcтовуємо досвід країн, які ввели заборону на продаж землі іноземцям (Чехія, Угорщина, Польща, Словаччина) та держав, що відкрили ринок для нерезидентів (Естонія, Болгарія, Литва, Румунія).

Сценарій 1 передбачає обмеження доступу для іноземців, купівлю землі в межах 500 га на 1 бенефіціара. Сценарій 2 – відкриття ринку землі для іноземців за умови обмеження купівлі 500 га на 1 бенефіціара.

(Рис.5. Прогноз ринкової вартості сільськогосподарської землі (рілля), дол./га)

Проведені розрахунки дозволили визначити, що у перший рік після зняття мораторію ринкова ціна земля збільшиться на 4,9% за умови обмеження доступу для нерезидентів, а без обмеження – на 28%. Вже у 2025 році ринкова вартість сільськогосподарської землі, навіть з обмеженим доступом для іноземців, збільшиться у 2 рази, а попит з боку іноземців сприятиме зростанню ціну у 4 рази в порівнянні з сьогоднішньою нормативною вартістю.

Разом із зростанням ринкової вартості землі буде збільшуватися ціна оренди земельних ділянок. У 2017 році вона становить менше 100 дол., однак за сценарієм «без іноземців», вже на другий рік після зняття мораторію на продаж землі вартість ця сума буде перевищена. У 2025 році орендна плата зросте у 2,5 рази за умови обмеженого доступу для іноземців та у 5 разів – з доступом.

(Рис.6. Прогноз ринкової вартості оренди сільськогосподарської землі (рілля), дол./га)

Відкриття ринку землі не передбачає продаж 100%, зокрема, про це свідчить досвід країн ЄС, наприклад в Естонії більша частка земель знаходиться в оренді – 60%, а продано іноземцям – 4,5%. За нашими сценаріями в продаж потраплять тільки від 2% до 10%.

(Рис.7. Прогноз обсягів продажу сільськогосподарської землі, га)

Ринкове формування ціни на сільськогосподарську землю сприятиме зростанню її капіталізації. На сьогодні ринкова капіталізація оброблювальної сільгоспземлі становить 37,3 млрд. дол. У перший рік після зняття мораторію зросте до 39,1 млрд. дол. за сценарієм без нерезидентів, та до 47,8 млрд. – з нерезидентами. У довгостроковій перспективі цей показник досягне 76,4 млрд. дол. та 156,7 млрд. дол. у 2025 років, відповідно з обмеженим та необмеженим доступом для іноземців.

(Рис.8. Прогноз ринкової капіталізації сільськогосподарської землі (рілля), млн. дол.)

Відкриття ринку землі матиме ефект і для фізичних осіб, і для бізнесу, і для держави. Так, державний бюджет отримає надходження від операцій з продажу та оренди землі. Для розрахунку ми використовуємо середнє значення відрахувань у постсоціалістичних країнах – 3%.

Так доходи до державного бюджету від операцій з землею становитимуть від 0,10% до 0,18% ВВП в сценарії «без іноземців», та від 0,14% до 0,35% ВВП – «з іноземцями».

Таким чином, після зняття мораторію сукупні надходження до бюджету за прогнозований період за сценарієм 1 становитимуть – 2,5 млрд. дол., за другим сценарієм – 4,3 млрд. дол.

(Рис.9. Сукупні надходження до бюджету від операцій продажу та оренди, млн. дол.)

Від відкриття ринку землі сільськогосподарська галузь України отримує додатковий інвестиційний ресурс. За даними FAO та ЕБРР, необхідний обсяг щорічного інвестування в АПК становить 4,2-5,2 млрд. дол.

(Рис.10. Інвестиції в АПК після зняття мораторію, млн. дол.)

Ринок землі при реалізації сценарію «без іноземців» в середньому надасть можливість залучити 3,6 млрд. дол. щорічно, а при необмеженому доступі для іноземців – 6,1 млрд. дол.

Із зростанням інвестицій в АПК, зростає продуктивність праці за рахунок модернізації та провадження сільськогосподарських інновацій.

(Рис. 11. Продуктивність праці в АПК, на 1 занятого, тис. дол.)

Такий обсяг інвестиції забезпечать створення нових робочих місць у сільському господарстві від 11 тис. у 2018 р. до 35 тис. у 2025 р. при умові обмеження доступу. При доступі до ринку землі іноземців суттєво зросте кількість нових робочих місць в АПК. Не дивлячись на автоматизацію багатьох процесів, зростатиме попит на робочу силу у виробничих процесах більш глибокої переробки продукції, що і обумовить збільшення кількості фахівців.

(Рис.12 Створення нових робочих місць у сільському господарстві)

Отже, лібералізація земельних відносин забезпечить ринкове формування ціни на землю, позитивно вплине на конкурентні відносини, підвищення інноваційної активності фермерських господарств задля формування конкурентоспроможного АПК, та збільшення внутрішніх інвестицій, що і є однією із складових економічного зростання.

Резюме.

Показник	Сценарій 1		Сценарій 2
	2018	2025	2018	2025
Ринкова вартість землі, дол./га	1 202	2 348	1 468	4 817
Ринкова вартість оренди землі, дол./га	91.4	211.3	111.5	433.5
Ринкова капіталізація сільськогосподарської землі, млрд. дол.	39.1	76.4	47.7	156.7
Надходження до державного бюджету, млн. дол.	131.4	427.9	177.2	822.8
Інвестиції в АПК, млрд. дол.	1.5	4.8	2.0	9.3
Продуктивність праці, на 1 занятого, тис. дол.	9	22.8	10	27.8
Нові робочі місця, тис. од.	10.7	34.8	14.4	67

Відкриття ринку землі в середньому забезпечить щорічний приріст номінального ВВП на 6-7% за рахунок залучення інвестицій в сільське господарство та зростання продуктивності праці. Тому при відсутності вільного ринку землі ми можемо говорити про уповільнення економіки України у наслідок втрати інвестицій у сільське господарство 28,9 млрд. дол. за першим сценарієм або 49,1 млрд. дол. – за другим сценарієм.

Відповідно, чим швидше ми знімемо мораторій на продаж землі, тим швидше ми реалізуємо наш економічний потенціал та прискоримо темпи економічного зростання одного з ключових секторів української економіки – сільського господарства.